Nak tau cara macam mana kontraktor kira kos untuk renovate rumah? Ini celoteh pakcik Mundo seorang kontraktor lama yang dah bersara.
Saya dah bersara sekarang. Dah tak pegang site, dah tak angkat simen, dah tak marah sub-con lewat datang. Tapi lebih 20 tahun dulu, hidup saya memang dengan renovation rumah — rumah teres, semi-D, banglo, rumah flat pun pernah buat.
Ramai owner dulu selalu tanya saya soalan sama:
“Boss, boleh agak-agak tak berapa kos nak renovate ni?”
Soalan tu macam simple, tapi sebenarnya panjang ceritanya tau. Sebab kontraktor tak kira kos ikut suka hati, dan bukan juga main agak-agak. Ada cara dia orang kira, cuma owner selalunya susah nak nampak benda tu.
Hari ni saya nak cerita sikit, dari sudut orang lama, macam mana kontraktor kira anggaran kos ubah suai rumah supaya lepas ni anda boleh buat kira-kira sendiri dulu sebelum jumpa kontraktor.
1. Semua Bermula Dengan Skop Kerja (Ni Paling Penting)
Saya selalu cakap pada client dulu:
“Kalau awak sendiri tak tau nak buat apa, kontraktor pun susah nak kira.”
Skop kerja ni maksudnya:
- Nak ubah apa?
- Pecah dinding ke?
- Extend dapur?
- Tukar tiles je ke atau sampai buat wiring semua?
- Cat saja ke atau full makeover?
Contoh:
- Cat rumah ≠ renovate rumah
- Tukar kabinet dapur ≠ extend dapur
Ramai owner datang dengan ayat:
“Saya nak renovate sikit je boss.”
Tapi bila sembang lama sikit:
- Nak pecah dinding
- Nak buat island
- Nak tambah stor
- Nak tukar semua piping lama
Itu dah bukan sikit dah bang kak oii 😅
2. Saiz & Jenis Rumah Main Peranan Besar
Kontraktor tengok rumah, dia akan scan cepat:
- Teres setingkat / dua tingkat
- Semi-D
- Banglo
Kenapa penting?
Sebab:
- Rumah besar → lebih banyak bahan
- Rumah lama → lebih banyak kerja tersembunyi
- Rumah corner → harga lain sikit
Rumah lama ni bahaya sikit tau. Bila buka lantai:
- Paip reput
- Simen lama rapuh
- Wiring ikut zaman dinosaur
Ni semua tak nampak masa buat quotation awal, tapi kontraktor yang berpengalaman biasanya dah boleh agak siap-siap.
3. Pecah Kos Ikut Kategori (Bukan Main Campur)
Kontraktor yang betul dia akan kira ikut bahagian. Lebih kurang macam ni:
a) Kerja Struktur
Ini yang mahal:
- Pecah dinding
- Tambah beam
- Extend dapur
- Kerja konkrit
Kalau melibatkan struktur, kos memang akan naik. Tak boleh elak, sebab ni isu keselamatan.
b) Kerja Kemasan (Finishing)
Ini yang buat rumah nampak cantik:
- Tiles
- Cat
- Siling plaster
- Kabinet
- Wainscoting & wall paneling
Ramai owner fokus kat sini sebab nampak depan mata. Tapi kalau bawah rosak, atas cantik pun tak tahan lama juga.
c) Plumbing & Elektrik
Ini ramai suka skip kira, padahal penting:
- Paip air
- Sinki
- Wiring
- Lampu
- Point plug
Kalau rumah lama, saya selalu advise:
“Buat sekali jalan lah, tukar semua. Jangan sayang duit kat sini.”
4. Material: Murah, Sederhana, Premium (Anda Yang Pilih)
Kontraktor biasanya bagi range, bukan satu harga.
Contoh tiles:
- RM2–RM3 / kaki² → basic
- RM6–RM8 → mid range
- RM12 ke atas → premium
Kabinet dapur pun sama:
- Plywood biasa
- Moisture resistant
- Solid wood
Owner selalu kata:
“Boss, yang murah boleh tak?”
Boleh. Tapi saya selalu tambah:
“Murah sekarang, mahal nanti tau.”
Tak semua benda kena mahal, tapi kena tahu mana boleh jimat, mana jangan.
5. Upah Pekerja & Sub-Con (Ini Ramai Tak Nampak)
Ramai ingat kos renovation = bahan semata-mata.
Sebenarnya:
- Tukang tile
- Tukang paip
- Tukang wiring
- Tukang cat
Semua ada upah masing-masing. Kontraktor kena:
- Urus jadual
- Pastikan kerja kemas
- Tanggung risiko kalau kerja rosak
Sebab tu harga kontraktor bukan sama macam ambil tukang sendiri. Anda bayar pengurusan & tanggungjawab, bukan tukang sahaja.
6. Kos “Tersembunyi” Yang Selalu Buat Owner Terkejut
Ini saya paling banyak explain dulu:
- Kerja tambah bila buka lantai
- Bahan naik harga tengah jalan
- Permit majlis
- Buang sampah binaan
- Kerja repair benda lama
Kalau kontraktor jujur, dia akan cakap awal:
“Boss, saya letak allowance sikit untuk benda tak dijangka.”
Kalau tak ada langsung contingency, itu pun red flag ye.
7. Anggaran Kasar (Supaya Anda Boleh Kira Sendiri)
Ramai orang tanya saya dulu, “Bang, bajet saya ni cukup ke?”
Ramai tak tahu apa yang boleh dibuat dengan bajet tertentu. Jadi mari kita pecahkan secara realistik, ikut pengalaman saya sendiri bertahun-tahun dalam industri ni.
🧱 Renovasi Ringan (± RM10k – RM20k)
Ini kategori cantikkan, bukan ubah struktur.
Sesuai kalau:
- Rumah masih ok
- Tak pecah dinding
- Tak sentuh struktur utama
- Nak bagi rumah nampak lebih segar je
Contoh skop kerja yang masuk akal:
- Cat semula satu rumah (cat biasa, bukan designer paint)
- Tukar lantai bilik / ruang tamu (vinyl atau tiles biasa)
- Tukar lampu, kipas, soket (minor wiring)
- Tukar pintu bilik atau main door (standard)
- Repair kecil: siling bocor, retak dinding saiz rambut, plaster semula
💡 Apa yang TAK sesuai dengan bajet ni:
- Extend dapur
- Cabinet dapur custom
- Ubah susun atur ruang
- Tukar paip besar-besaran
👉 Bajet ni sesuai kalau mindset:
“Aku nak rumah nampak ada sentuhan segar, kemas dan selesa.”
🧱 Renovasi Sederhana (± RM20k – RM50k)
Ni kategori upgrade fungsi ruang & rupa.
Biasanya orang start buat benda yang betul-betul beri impak pada daily life.
Contoh skop kerja:
- Kabinet dapur standard (bukan full custom mahal)
- Renovasi bilik air (tiles, sanitary ware, piping)
- Tukar lantai satu tingkat penuh
- Wiring semula sebahagian rumah
- Buat partition (drywall) untuk tambah bilik / ruang kerja
- Minor hacking (contoh buang satu dinding kecil)
💡 Apa yang masih kena berhati-hati:
- Extend dapur masih limited (kecil je)
- Jangan expect finishing “high-end”
- Kena pandai pilih material — kalau semua nak premium, confirm over budget
👉 Bajet ni sesuai kalau mindset:
“Aku nak rumah ni lebih praktikal dan selesa untuk 5–10 tahun akan datang.”
🧱 Renovasi Besar / Extend (RM50k ke atas)
Ni dah masuk kategori makeover 😄
Biasanya melibatkan struktur, kelulusan, dan planning serius.
Contoh skop kerja:
- Extend dapur / ruang makan
- Tambah bilik / tingkat
- Hacking dinding besar
- Kerja konkrit, beam, footing
- Kabinet custom penuh
- Wiring & plumbing full upgrade
- Design & build (ikut pelan)
💡 Real talk sikit:
- Bajet RM50k ni cepat habis
- Sekejap je habis dekat kerja struktur
- Finishing kadang kena buat fasa kedua
👉 Bajet ni sesuai kalau mindset anda:
“Aku nak rumah ni ikut gaya hidup aku, bukan ikut design asal developer.”
⚠️ Contoh Logik vs Tak Logik (Yang Ramai Buat Silap)
❌ Tak logik:
Bajet RM15k
Tapi nak:
- Extend dapur
- Kabinet custom
- Tukar wiring satu rumah
- Tiles baru
- Lampu cantik-cantik
Ini bukan jimat, ni berangan Mat Jenin 😂. Ada kes ya owner cari kontraktor Bangla atau Indonesia yang tak ada lesen CIDB. Natijahnya struktur rumah roboh nak murah punya pasal! Saya tak tuduh owner dalam artikel tu cari Bangla atau Indon ya, saya just cakap ini akibat yang boleh berlaku bila silap cari kontraktor, atau terlalu menekan-nekan kontraktor untuk quote harga terlalu murah.
✅ Logik:
Bajet RM15k
Fokus:
- Cat
- Lantai
- Minor wiring
- Repair asas
Rumah mungkin tak viral kat TikTok, tapi boleh duduk dengan aman.
🧠 Cara Mudah Kira Sendiri (Contractor Style)
Saya selalu pesan dekat client dulu:
- Senaraikan keperluan (bukan kehendak)
- Asingkan:
- Must have
- Nice to have
- Letak 10–20% contingency
- Sebab renovation ni, confirm ada benda tak dijangka
- Tanya kontraktor:
- “Dengan bajet ni, abang recommend buat apa dulu?”
Kalau kontraktor terus janji “semua boleh”,
itu biasanya red flag, lari jejauh kontraktor desperate nak dapatkan projek macam ni.
8. Kenapa Harga Kontraktor A & B Boleh Jauh Beza
Saya selalu pesan:
“Murah tu bukan salah, tapi kena tahu kenapa dia murah.”
Beza harga biasanya sebab:
- Bahan lain
- Skop kerja tak sama
- Pengalaman kontraktor
- Ada/tiada warranty
- Ada/tiada kontrak hitam putih
Jangan compare harga tanpa compare skop. Itu kesilapan ramai suka buat.
Penutup Dari Orang Lama
Renovation rumah ni bukan beli nasi lemak. Ini projek yang boleh makan duit, masa, dan emosi.
Kalau anda faham macam mana kontraktor kira anggaran, anda:
- Tak mudah kena ketuk
- Tak panik bila harga keluar
- Boleh sembang dengan kontraktor level sama
Saya selalu cakap:
“Dapat owner yang faham, kerja pun jadi senang.”
Harap perkongsian orang tua ni membantu lah ye. Kalau anda baca sampai habis, maknanya anda ni memang serius nak renovate. Till next time.